واجهة كورنيش طرطوس الشرقية “الشاهد” على التعطيل التنظيمي  ووزارة الأشغال لا توافق..!؟

البعث الأسبوعية – وائل علي

لاتزال “معركة ” تنظيم الواجهة الشرقية لكورنيش طرطوس البحري تدور رحاها متنقلة بين وزارتي الأشغال العامة والإسكان والإدارة المحلية والبيئة من جهة ومجلس مدينة طرطوس ومحافظتها من جهة ثانية…!!

فيما تحولت البيوت التي سيطالها “التحسين” بعد نصف قرن من التعطيل التنظيمي إلى بيوت آيلة للسقوط على رأس من بقي من ساكنيها الأصليين والورثة الذين حلّوا مكان من رحلوا إرثاً أو بيعاً أو إيجاراً , متحملين التداعيات والتبعات الإنسانية والاجتماعية والاقتصادية والتجارية والتشابكات الإرثية وتعقيداتها وخلافاتها , حيث لم تنفع مئات الاجتماعات واللقاءات التي جرت في السر والعلن , والوعود التي أطلقت على لسان المئات من مسؤولي وقيادات الصف الأول ونعني بهم رؤساء الحكومات والوزارء والمحافظين المتعاقبين , والصف الثاني ونعني بهم رؤساء مجالس مدينة طرطوس الذين تعاقبوا على حمل هذا الملف لكن عبثاً..!!؟

وهاهي البيوت البائسة المتصدعة التي لا تزال واقفة في أجمل منطقة سياحية على الساحل السوري تصفعنا مشاهدها كل لحظة كأنها تقول لنا انظروا ماذا فعلتم بي وبأبنائي وأحفادي فماذا تريدون أكثر من ذلك وإلى أين تريدون أخذنا…؟!

عدم موافقة

محمد خالد زين رئيس مجلس مدينة طرطوس يقول في هذا السياق :

بعد ورود كتاب وزارة الأشغال العامة والإسكان رقم 2577/ص تاريخ 27/3/2022 المتضمن عدم الموافقة على تعديل المخطط التنظيمي المصدق لمدينة طرطوس للواجهة الشرقية للكورنيش البحري الممتد من نهر الغمقة جنوباً وحتى مطعم مشوار شمالاً وفق الدراسة المعدة من جامعة تشرين بموجب العقد رقم 95 لعام 2018 المنتهي إلى :

…ولمجلس المدينة (كونها الجهة المعنية بالدراسات التخطيطية لهذه المنطقة قبل عملية التصديق) العمل بشكل تكاملي وشمولي إما عبر تعديل الدراسة وفق الملاحظات المرسلة سابقاً أو عبر دراسة جديدة من خلال الإعلان عن مسابقة يتم الإعداد لها أصولاً ضمن ضوابط فنية قانونية تخصصية تراعي الأهمية المحلية والإقليمية والوطنية للمشروع أو عبر تشكيل لجنة فنية موسعة من خبراء التخطيط لوضع الحلول البديلة المناسبة.

وحرصاً من المدينة يتابع “زين” على إنهاء هذه المشكلة المزمنة وعدم الرغبة بالتعاقد مع أي جهة لإعداد الدراسة المطلوبة بعد أن تكونت لدى كادرها الفني والقانوني الخبرة الكافية لحل مشاكل الواجهة الشرقية للكورنيش البحري الفنية والقانونية من خلال الصلاحيات الممنوحة لها بموجب قانون الإدارة المحلية الصادر بالمرسوم رقم /107/ لعام 2011 .

و نظراً لعدم تمكن المواطنين من الانتفاع بعقاراتهم منذ أن تم تجميد البناء على عقارات الواجهة الشرقية في عام 1976 لاسيما و أن المخطط التنظيمي المصدق بالقرار الوزاري رقم /1101/ لعام 2006 لم يرخص بموجبه منذ صدوره سوى /5/ مقاسم.

فقد تم تشكيل لجنة في مجلس مدينة طرطوس بالأمر الإداري رقم /112/ تاريخ 9/6/2022 مهمتها دراسة ملف الواجهة الشرقية للكورنيش البحري لمدينة طرطوس بما في ذلك المخطط التنظيمي المصدق بالقرار الوزاري رقم /1101/ لعام 2006 في موقع الواجهة وبيان فيما إذا كانت مقتضيات المصلحة العامة تقتضي تعديله كلياً أم جزئيا وفي حال اقتضت ذلك إيجاد الحلول التنظيمية والتخطيطية المناسبة لذلك وعرض الموضوع على مجلس المدينة .

قامت اللجنة بعقد اجتماعات يومية صباحية ومسائية لتتمكن من تقديم أفضل حل متاح وقابل للتنفيذ ومنسجم مع أسس التخطيط العمراني ويراعي الملاحظات المحددة من قبل وزارة الأشغال العامة والإسكان خلال الفترة السابقة.

 

محددات ومعايير…

حيث تم وضع مجموعة من المحددات والمعايير لإعداد التعديلات المقترحة لضمان المصلحة العامة ومصلحة المواطنين و تحقيق العدالة وهذه المحددات والمعايير هي:

احترام الحدود العقارية ضمن المقاسم التنظيمية المحدثة قدر الإمكان , والعمل قدر الإمكان على تأمين المسافة القانونية الكافية عن حدود العقارات لفتح مطلات , وتحقيق الانسجام المعماري بين مساحة رقعة البناء وارتفاعه الأعظمي وبين الكتل المتجاورة من حيث الأبعاد والارتفاع , واحترام الصفات التنظيمية للعقارات المحاذية لعقارات الواجهة من الجهة الشرقية وامتداد الشوارع  , والأخذ بعين الاعتبار ملاحظات وزارة الأشغال العامة والإسكان الموضوعة على الدراسة السابقة , والحفاظ على المخطط التنظيمي المصدق بالقرار الوزاري رقم /1101/ لعام 2006 في المقاسم التي لا تعاني من تشابك عقاري حقيقي أو التي تم حل مشكلة التشابك العقاري فيها سابقاً , والعمل قدر الإمكان على أن تكون ارتفاعات المقاسم الناتجة والمحدثة وفق هذه الدراسة ضمن الحد المقبول والمنسجم تنظيمياً ومعمارياً مع ارتفاعات المنطقة المحاذية من الجهة الشرقية وتأمين التهوية والتشميس , والتأكيد على أن المنتج النهائي للبناء لهذه الدراسة هو نفس المنتج النهائي للبناء وفق المخطط التنظيمي المصدق بالقرار الوزاري رقم /1101/ لام 2006 وهو المساحة الإجمالية= مساحة المقسم التنظيمي *عامل الاستثمار السطحي.

وقد تم مراعاة المصلحة العامة ومصلحة المدينة قدر الإمكان بما يراعي المعايير التخطيطية السليمة , والعمل قدر الإمكان على تحقيق العدالة و تأمين الإطلالة البحرية لجميع المقاسم غير المطلة بشكل مباشر على الكورنيش البحري ،وقد تم تحديد وجائب الرجوع في جميع الكتل مع عامل الاستثمار السطحي في الكروكي الخاص بكل مقسم تنظيمي.

ويقول رئيس مجلس مدينة طرطوس : بعد دراسة الموضوع من كافة الجوانب الفنية والتخطيطية والتنظيمية والعمرانية والقانونية وبمراعاة الأهمية المحلية والإقليمية والوطنية للواجهة الشرقية للكورنيش البحري لمدينة طرطوس تم اقتراح حل هذه المشكلة المزمنة التي تجاوز عمرها عشرات السنين على مرحلتين :

مرحلة تخطيطية : وفقاً للمعايير والمحددات المذكورة سابقاً تم إعداد دراسة التعديل المقترح للمخطط التنظيمي المصدق للواجهة الشرقية للكورنيش البحري  والذي استهدف المنطقة الممتدة من نهر الغمقة جنوباً وحتى مطعم مشوار شمالاً المؤلفة من 27 مقسماً وفق المخطط التنظيمي المصدق بالقرار الوزاري رقم /1101/ لعام 2006 و أصبح بموجبه عدد المقاسم التنظيمية /45/ مقسماً تنظيمياً معداً للبناء تتراوح مساحاتها بين 800 م2 و 1200 م2 و بمعدل وسطي لمساحة المقسم 1000 م2 تقريباً مع التأكيد على أن المقترح قد قام بتخفيف التشابك العقاري قدر الإمكان ولم يقم بإنهائه بشكل كامل.

مرحلة تنظيمية : حل مشكلة الشارع التنظيمي والمقاسم الخمسة المحاذية له حيث يبلغ الطول الإجمالي للشارع 310 م تتخلله أجزاء من الأملاك العامة ضمن الشوارع المتعامدة معه المتجهة شرق-غرب و أجزاء أخرى تم التنازل عنها مجاناً من قبل مالكيها سابقاً.

إن العقارات المكتسحة بالشارع التنظيمي تصنف كعقارات يتداخل بعضها مع مقاسم الواجهة الشرقية و عددها خمسة مقاسم , وعقارات يقع أغلبها في الشارع التنظيمي , وعقارات تقع ضمن المقاسم التنظيمية المحاذية للشارع من جهة الشرق وهي خارج مقاسم الواجهة الشرقية…

 

والمقترح…

تطبيق قانون تنفيذ التخطيط رقم 23 لعام 2015 سيما المادة /5/ البند /ج/ منها وذلك بإحداث منطقة تنظيمية تشمل العقارات المكتسحة بالشارع التنظيمي والعقارات الواقعة ضمن المقاسم التنظيمية الخمسة المحاذية للشارع التنظيمي و رفع عامل الاستثمار في هذه المقاسم التنظيمية الخمسة إلى /6,5/ للحفاظ على المساحات الطابقية المكتسبة وفق عامل الاستثمار الحالي /5/ و ليغطي المساحات الطابقية التي ستؤول إلى مالكي العقارات الواقعة ضمن هذه المقاسم التنظيمية غير المكتسحة عقاراتهم ( ومن ضمنهم مجلس المدينة) لا سيما أن الموقع يتحمل زيادة عامل الاستثمار إلى 6.5 .

أما المساحة الطابقية الإضافية الناتجة عن رفع عامل الاستثمار فتؤول إلى أصحاب الحقوق في العقارات المكتسحة بالشارع التنظيمي وهو الحل الأمثل الذي يحقق المصلحة العامة ومصلحة المواطنين والمدينة ويحل مشكلة الشارع التنظيمي بشكل يؤمن العدالة بين المالكين ويحفظ حقوقهم وحقوق المدينة.

مع التوصية بتطبيق قانون إعمار العرصات الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /82/ لعام 2010 على جميع المقاسم الناتجة عن هذا التعديل المقترح .

 

دليل إرشادي…

ويختم الـ “زين” أنه تم إعداد دليل إرشادي للبناء في الواجهة الشرقية للكورنيش البحري لمدينة طرطوس بهدف تحديد وضبط المتطلبات المعمارية والتصميمية والاشتراطات الدنيا الواجب تحقيقها عند تصميم وتنفيذ المباني لتأمين سوية عمرانية متميزة مع تحديد الالتزامات الأساسية للمالك (طالب الترخيص) .